Паоло Беллини Президент A.N.A.M.A (Национальная ассоциация бизнес-брокеров) и Президент Итало-Российский ассоциации в своем интервью расскажет о текущей ситуации на рынке коммерческой недвижимости, популярном офисном пространстве и о многом другом, что Вы еще не знали об Италии.
1. Какова текущая ситуация на рынке коммерческой недвижимости в Италии?
Рынок коммерческой недвижимости в Италии в 2017 году показал рост в 4,2% по сравнению с 2016 году, а в 2018 году +5,2%. Под ростом понимается общий объем сделок с коммерческой недвижимостью. Самые значимые сделки в 2017 году были заключены в центре города и вблизи главных магистралей. Их общая стоимость превысила 800 млн. евро. Здесь лидирует Милан с шестью отраслями и оборотом почти в 423 млн. евро. За ним следуют Рим, Болонья, Больцано, Падуя, Новара и Тревизо.
2. Какие офисные пространства наиболее популярны?
На рынке аренды пользуются спросом новые бизнес-центры, особенно с зоной разгрузки и погрузки товаров. Также востребованы объекты, расположенные в центре города и вблизи основных магистралей. Что касается технических характеристик офисных помещений, то обязательно должны быть фальшполы, подвесные потолки, высота потолков — минимум 2,80 м после отделки, нагрузка на пол — 350 кг на кв.м.
Работа сегодня важная часть жизни, поэтому в зданиях увеличивается количество помещений, отведенных под инфраструктуру: это новые форматы кафе и столовых, зоны отдыха и фитнеса, локеры для хранения велосипедов, большие пространства для общения, в которых выполнено озеленение, места, где сотрудники могли бы поговорить по телефону и зарядить его.
3. Существует ли в Италии дефицит офисных площадей?
Я уже сказал, что рынок коммерческой недвижимости в Италии в 2017 году показал рост в 4,2% по сравнению с 2016 годом. Соответственно, постоянно растет и количество сделок по покупке недвижимости. Растет востребованность центральных улиц Милана и Рима. Исторический центр и его окрестности очень привлекательны для арендаторов офисной недвижимости. В северных районах Италии ВВП вырос на 2,3%, в центральных и южных – на 1,8%. С учетом экономической ситуации можно говорить о дефиците офисных площадей класса А, имеющих международные сертификации LEED (уровня Gold и Platinum) и WELL Building Standard.
4. Каковы арендные ставки в Италии?
Ставки зависят от характеристик коммерческой недвижимости. Например, выросли требования логистических операторов. Они готовы не только брать в аренду помещения по ставке более чем €5,000/кв.м., но и вкладывать капитал в строительство и развитие новых зданий. В целом арендные ставки не изменились по сравнению с первой половиной 2017 г за исключением зданий, прошедших редевелопмент (+4%).
Действительно ли популярен формат строительства отдельных офисных зданий?
Безусловно, да. Новые бизнес-центры Amazon и Microsoft Italy в Милане, Apple Store возле Миланского Собора изменили и городской архитектурный пейзаж, и географию миланского бизнеса. Здесь сосредоточены банки, страховые компании, телевизионные станции, TLC и цифровые транснациональные корпорации. Инвестиции промышленных и коммерческих компаний в последние годы выросли, и неизбежно переплелись с девелопментом. Требуются новые престижные, современные и функциональные рабочие места для сотрудников компаний.
Макро тенденции заметны по области Porta Nuova-Garibaldi с ее небоскребами – перестройка района началась около 10 лет назад. Футуристичная архитектура символична для Милана. Район привлек большие инвестиции со стороны страховых компаний: в Allianz в Isozaki Tower работают более 3.000 сотрудников, в компании Assicurazioni Generali – еще 3.000. Первыми, кто обратил внимание на потенциал района в 2012 г, были компании UniCredit (офис в Isozaki Tower) и BNP Paribas (офис в Diamond Tower). Редевелопмент Porta Nuova привлек внимание и лидеров IT-рынка. В 2014 г корпорация Googlе приобрела здесь свой главный офис площадью 5.000 кв.м. Еще более впечатляют инвестиции корейской компании Samsung, которые купили здание Diamantino, чтобы создать «Район Samsung». Кроме офисов, здесь размещен технологический центр с супер оснащенной аудиторией, демонстрационным залом и выставочной площадкой.
По такому же пути пошла Microsoft Italy, с ее «Microsoft House», расположенном на улице Via Pasubio. Компания инвестировала €10.000.000 и продолжит вкладывать средства в течение трех последующих лет, чтобы создать место, открытое для города. В нем, в дополнение к главному итальянскому офису, будут расположены лаборатории, центр знаний, места для встреч и конференций.
Будущие события в Милане сконцентрированы в Porta Nuova с ее новыми башнями Gioia 20 и Gioia 22. Например, здесь разместится новый офис компании Unipol.
5. Где находится самый крупный бизнес-центр?
Крупнейший офисный центр с единственным арендатором Sky Italia расположен в южной части Милана, в районе Santa Giulia. Площадь его наземной части составляет более 65.000 кв.м., подземной – еще 30.000 кв.м. Здесь расположен главный офис компании, телевизионные студии, склады, парковки и другие объекты.
6. Какие новые технологии используются при строительстве?
Цель редевелопмента районов состоит в том, чтобы предложить примеры современной архитектуры с теми же самыми стандартами качества. В качестве примера можно привести выставочное пространство UniCredit, где технологичность и экологичность органично сочетаются друг с другом: железобетонная конструкция здания здесь облицована деревом, стеклянные фасады, позволяющие максимально использовать солнечный свет, тепловые системы, работающие на грунтовых водах, фотогальванические системы. Все это позволяет сделать здание энергоэффективным и снизить расходы на эксплуатацию и обслуживание.
Еще одна тенденция – это качество жизни и комфортная среда и особое внимание к безопасности. Третье направление – экологичность, «зеленое» строительство из материалов, пригодных к переработке.
Источник: amo.ru